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Receita disciplina isenção do ganho de capital na venda de imóvel para quitar financiamento anterior

Por Bernardo Spinelli Bessa*


No último dia 16 de março, a Receita Federal do Brasil (RFB) editou a Instrução Normativa nº 2.070/2022 (“IN 2.070”), alterando o artigo 2º da Instrução Normativa nº 599/2005 (“IN 599”), que regulamenta a isenção do imposto de renda da pessoa física (IRPF) prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 (também conhecida como “Lei do Bem”).


O artigo 39 da Lei do Bem prevê a isenção do IRPF sobre o ganho de capital na venda de imóveis urbanos por pessoas físicas residentes no país caso a pessoa alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no Brasil.


Antes da edição da IN 2.070, a RFB tinha entendimento restritivo a respeito da isenção em questão, apenas admitindo a aplicação da isenção em casos em que o contribuinte adquirisse novo imóvel após a venda daquele de sua propriedade.


Inclusive, na redação original da IN 599 havia dispositivo expresso vedando a aplicação da isenção na “hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante” (artigo art. 2º, §11, da IN 599).


Na prática, essa vedação restringia muito a aplicação do benefício, já que é muito comum que pessoas/famílias adquiram novo imóvel residencial antes mesmo de venderem seus atuais, para que não fiquem sem ter onde residir.


Diversos contribuintes já haviam levado a questão à apreciação do Poder Judiciário, e a posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o assunto era amplamente favorável aos contribuintes, no sentido de que a redação do artigo 39 da Lei do Bem não impõe tal restrição, de forma que não poderia a RFB impedir a aplicação da isenção em casos como aquele descrito acima.


Como a posição do STJ já havia sido pacificada em favor dos contribuintes, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) já havia até mesmo incluído o tema em sua “Lista de Dispensa de Contestar e Recorrer” – item 1.22, subitem ‘aa’.


Agora, com as alterações promovidas pela RFB na IN 599 por meio da IN 2.070, ficou expressamente reconhecida a possibilidade de aplicação da isenção do IRPF sobre o ganho de capital na hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante (artigo 2º, §10, inciso III).


Importante mencionar que embora a RFB não tenha mencionado que o novo dispositivo incluído na IN 599 tem caráter interpretativo, em nossa visão esse novo dispositivo não criou uma nova hipótese de isenção, mas apenas explicitou o alcance da isenção vigente desde o início de vigência da Lei do Bem, em 2005.


Em outras palavras, em nossa visão essa alteração promovida pela RFB na IN 599 não apenas terá efeito para fatos geradores futuros, mas também terá efeito com relação ao passado, já que ela veio simplesmente explicitar o entendimento a respeito do alcance da isenção.


Assim, contribuintes que eventualmente tenham pago o IRPF sobre ganho de capital na hipótese tratada acima têm boa base para pedir a restituição do imposto pago, desde que observado o prazo prescricional de 5 anos contado da alienação do imóvel.


A equipe de RBTSSA está à disposição para auxiliar em qualquer questão relativa à aplicação da isenção tratada neste informativo.


Bernardo Spinelli Bessa* é sócio de Regina Beatriz Tavares da Silva Sociedade de Advogados - RBTSSA.

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