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STJ julga REsp sob o rito de recursos repetitivos a respeito da base de cálculo do ITBI

Por Bernardo Spinelli Bessa*


O Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou no dia 24 de fevereiro o Recurso Especial nº 1.937.821, afeto ao rito de recursos repetitivos, que trata da base de cálculo do imposto sobre a transmissão de bens imóveis – ITBI. O acórdão foi publicado ontem, dia 03/03/2022.


Como breve resumo da ação, o Recurso Especial foi interposto pelo Município de São Paulo nos autos de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas que tramitou perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP), em que se discutia a legalidade do critério de “valor venal de referência” como base de cálculo do ITBI – IRDR nº 2243516-62.2017.8.26.0000.


Ao julgar a questão na origem, o TJ/SP decidiu que a base de cálculo para fins do ITBI deve ser o valor efetivo do negócio jurídico ou o valor venal para fins do IPTU, dos dois o maior, afastando a aplicação do valor venal de referência.


Após algumas movimentações processuais, o Recurso Especial do Munícipio de São Paulo foi conhecido e submetido ao rito de recursos repetitivos. A tese controvertida a ser analisada pelo STJ foi nessa ocasião definida da seguinte forma: “Tese controvertida – definir: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.


No acórdão de mérito publicado ontem, o relator do caso, Ministro Gurgel de Faria, inicialmente discorre sobre as modalidades de lançamento do ITBI, concluindo que esse imposto admite apenas duas modalidades: o lançamento por declaração (aplicável como regra) e o lançamento por homologação. De acordo com o relator, o ITBI não admite a modalidade de lançamento de ofício – modalidade esta aplicável ao IPTU.


Como suporte dessa posição, o ministro relator destaca que os fatos geradores do ITBI e do IPTU são diferentes: enquanto o fato gerador do ITBI é a transmissão onerosa de propriedade de bem imóvel, o do IPTU é a mera propriedade de bem imóvel. Isso implica que, no caso do ITBI, as partes que transacionam o imóvel têm uma noção muito mais próxima da realidade a respeito do real valor de mercado do imóvel em questão – o que justificaria a impossibilidade de, no caso do ITBI, o lançamento se dar de ofício pela autoridade.


Assim, embora o ITBI e o IPTU tenham, com base no CTN, a mesma base de cálculo (i.e. o valor venal dos imóveis), a forma de lançamento desses tributos é diferente, o que acaba por permitir que na prática suas bases sejam diversas.


Continuando em seu raciocínio, o relator conclui que, uma vez que o ITBI está sujeito à modalidade de lançamento por declaração, prevalece o princípio da boa-fé objetiva, de forma que “presume-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com o valor venal de mercado daquele específico imóvel, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade (...)”.


Ainda em linha com o raciocínio do relator, caso o fisco discorde do valor atribuído pelo contribuinte numa transação imobiliária, seria necessária a instauração de procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, nos termos do artigo 148 do CTN, no qual seria assegurado ao contribuinte o contraditório para justificar o valor declarado na transação.


Em outras palavras, na visão do relator, a apuração da base do ITBI deve ter sua lógica invertida em relação a como funciona hoje: apenas caso o valor atribuído pelo contribuinte não mereça fé é que deve ele (por meio de procedimento administrativo próprio) ser arbitrado – de forma oposta ao que acontece hoje, já que no município de São Paulo o valor venal de referência funciona como base mínima para o imposto.


Com base no raciocínio exposto, o relator, em conclusão às teses que deveriam ser dirimidas, decidiu que:


i. a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU, nem mesmo para fins de piso (isto é, base mínima) de tributação; e


ii. a adoção de valor venal de referência previamente estipulado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI não é legítima – já que isso equivaleria a fazer com que o ITBI estivesse sujeito à modalidade de lançamento de ofício e subverteria o procedimento previsto no artigo 148 do CTN.


Em outras palavras, portanto, de acordo com o entendimento manifestado pelo STJ no REsp em questão, não só o valor venal de referência estipulado pelo município de São Paulo não deve ser aceito, como também não se deve admitir o uso do valor venal do IPTU como base para o ITBI.


Deve, como regra, prevalecer o valor efetivo da transação, que apenas pode ser questionado pelo fisco municipal por meio de procedimento próprio, seguindo as regras estabelecidas no artigo 148 do CTN.


Vale mencionar que a decisão foi proferida por unanimidade de votos – isto é, todos os demais ministros seguiram o entendimento do relator.


Em nossa visão, esse julgado representa importante precedente aos contribuintes, principalmente no município de São Paulo.


A equipe de RBTSSA está à disposição de nossos clientes para dirimir quaisquer dúvidas a respeito desse julgamento, e acompanhará de perto eventual interposição de recursos pelo fisco do município de São Paulo.


Bernardo Spinelli Bessa* é sócio de Regina Beatriz Tavares da Silva Sociedade de Advogados - RBTSSA.


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